Гражданско дело 9383/2018 - Решение - 01-07-2019

Решение по Гражданско дело 9383/2018г.

Р Е Ш Е Н И Е

 

  2737     01.07.2019г., гр.Пловдив

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Пловдивски районен съд, гражданско отделение, в открито заседание на четвърти юни две хиляди и деветнадесета година, в състав:

 

                                                                    РАЙОНЕН СЪДИЯ: НАДЕЖДА СЛАВЧЕВА

          

при секретаря Марина Кондарева, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 9383 по описа на съда за 2018 година и за да се произнесе,  взе  предвид следното:

 

         Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл.26, ал.1 ЗЗД и чл.233, ал.1 ЗЗД.

         В исковата молба и допълнителни молби от 22.06.2018г. от К.С.М. и М.Т.М. против ЕТ „***” се твърди, че ищците са собственици в режим на СИО, по силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***г. на следните недвижими имоти – нива от 13.493 дка, имот № 040031 по плана за земеразделяне и нива от 12.496 дка, в местността ***, имот № 042059 по плана за земеразделяне. Твърди се, че при нотариалното изповядване на сделката ищците установили, че по отношение на тези имоти има вписан договор за наем на земеделски земи от 23.04.2015г., вписан в Служба по вписванията при АВ – Пловдив под акт № ***. Твърди се, че договорът за наем е сключен между ответника и К.К., който е само един от законните наследници на Н.Н.Т., комуто е възстановено правото на собственост върху земеделски земи, съгласно плана за земеразделяне, в землището на ***, с решение № 066 от 10.12.1996г. на ПК гр.***. Посочено е, че съгласно договора, срокът му е 20 години. Твърди се, че ищците са собственици на имотите, но съгласно разпоредбата на чл.237 ЗЗД, при прехвърляне на недвижим имот, ако е налице вписан договор за наем, той поражда действие и спрямо приобритателя, като същият встъпва в правата на наемодателя. Твърди се, че сключването на договор за наем за повече от три години се явява действие на разпореждане, а лицата, които могат да извършват само действия на обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Посочено е, че договорът за наем е сключен от пълномощник, но само на един от съсобствениците на имота, поради което упълномощеният няма представителна власт за извършване на разпоредителни сделки, а може да извършва само обикновени действия по управлението на имотите. Поради това ищците твърдят, че договорът за наем е нищожен в частта относно уговорения над три години срок на действието му, поради противоречие със закона. Направено е искане за постановяване на решение, с което да се обяви за нищожен договорът за наем от 23.04.2015г., само в частта, с която е уговорен срок на действие на договора за 20 години, поради противоречие със закона и на основание чл.229, ал.3 ЗЗД да се обяви, че срокът му е тригодишен, както и да се признае за установено, че договорът за наем е прекратен, по силата на закона и бъде осъден ответникът да предаде владението на описаните имоти. Правния си интерес ищците обуславят с желанието си да упражняват в цялост правото си на собственост върху имотите, както и да заличат договора за наем в Агенцията по вписванията и да заявят имотите, предмет на делото, за обработване в ОСЗГ. С исковата молба са претендирани направените по делото разноски.

         В срока по чл.131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ЕТ „***”, със становище за неоснователност на предявените искове. Посочено е, че действително ответникът ползва процесните земеделски земи на основание договор за наем от 23.04.2015г., с нотариална заверка на подписите, но действието на договора не е прекратено. Същият, макар и наименован договор за наем, представлявал договор за аренда на земеделски земи, който имал всички реквизити по ЗАЗ. Поради това договорът не бил нищожен, като страните по него до момента били изпълнили всички свои задължения, съответно ответникът бил заплатил уговорената цена за ползването им. Оспорва се обстоятелството, че наемодателят по него можел да извършва само действия на обикновено управление, тъй като същият бил съсобственик на имота. Не било основателно и искането за предаване владението на имотите.

         С влязло в сила определение е прекратено производството в частта, с която е предявен иск за признаване за установено, че договорът за наем от 23.04.2015г. е прекратен по силата на закона. Следователно на разглеждане, във връзка и с постановеното определение на ПОС от 08.04.2019г. по въззивно ч.гр.дело № 547 по описа за 2019г., подлежат исковете за обявяване нищожност на договор за наем от 23.04.2015г., в частта, в която е уговорен срок на действие на договора за 20 години, поради противоречие със закона и иск за предаване владението върху процесните недвижими имоти.

         Съдът, като прецени всички събрани по делото доказателства и доводите на страните по вътрешно убеждение, прие за установено от фактическа страна следното:

         С решение № 066 за възстановяване правото на собственост върху земеделски земи на ПК гр.*** от 10.12.1996г. е възстановено правото на собственост на Н.Н.Т. върху нива от 13.493 дка и нива от 12.496 дка, съгласно плана за земеразделяне на с.***

         По делото е представен договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № *** на Нотариус с район на действие ПРС, по силата на който И.Н.Т. лично и в качеството си на пълномощник на Е.Н.К. и на К.Н.К., видно от който К.С.М. е закупил недвижими имоти – нива от 13.493 дка, имот № 040031 по плана за земеразделяне и нива от 12.496 дка, в местността ***, имот № 042059 в землището на с.***

         Представено е удостоверение за наследници на Н.Н.Т., поч. на ***г., видно от което негови законни наследници са децата му Е.Н.К., К.Н.К. и И.Н.Т..

         С пълномощно, рег.№ *** на Нотариус рег.№*** на НК, К.Н.К. е упълномощил П.Г.Т. да го представлява във връзка със сключване и прекратяване  на договори за наем или аренда на наследствени земи в землището на с.***.

         Представен е договор за наем на земеделски земи от 23.04.2015г., сключен между К.Н.К., чрез пълномощника П.Г.Т. и ЕТ „***”, в качеството им съответно на наемодател и наемател, по силата на който на наемателя са предоставени за временно и възмездно ползване недвижими имоти – нива с площ от 13.493 дка, находяща се в местността „***”, съставляваща имот № 040031 в землището на с.*** и нива с площ от 12.496 дка в местността „***”, съставляваща имот № 042059 в землището на с.***, за срок от 20 стопански години, считано от 01 октомври 2014г. Договорът е с нотариално заверени подписи на страните, рег.№ *** от 24.04.2015г. на Нотариус рег.№ *** на Нотариалната камара. 

         При така възприетата фактическа обстановка съдът направи следните правни изводи:

         Не е спорно между страните по делото, установява се и от приложените писмени доказателства, че ищците са придобили собствеността върху процесните недвижими имоти, по силата на сключения договор за покупко-продажба от 25.09.2015г., обективиран в нотариален акт № ***. на Нотариус с район на действие ПРС. Не се спори, че е бил сключен договор за наем с нотариална заверка на подписите, рег.№ *** от 24.04.2015г. на Нотариус рег.№ *** на Нотариалната камара между К.Н.К., чрез пълномощника П.Г.Т. и ЕТ „***” в качеството им съответно на наемодател и наемател, по силата на който на наемателя са предоставени за временно и възмездно ползване недвижими имоти – нива с площ от 13.493 дка, находяща се в местността „***”, съставляваща имот № 040031 в землището на с.*** и нива с площ от 12.496 дка в местността „***”, съставляваща имот № 042059 в землището на с.***, за срок от 20 стопански години, считано от 01 октомври 2014г.

         Ищците намират, че договорът за наем е сключен от пълномощник само на един от съсобствениците на имота, поради което упълномощеният няма представителна власт за извършване на разпоредителни сделки, а може да извършва само обикновени действия по управление на имотите и договорът е нищожен в частта относно уговорения срок над три години, поради противоречието му със закона.

         Според разпоредбата на чл.229 ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключван за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.

Установи се, че процесният договор е сключен само от К.Н.К., чрез пълномощника си П.Г.Т.. Към момента на сключване на договора К.Н.К. е бил само един от съсобствениците, който притежава 1/3 ид.ч. от имотите, тоест безспорно е можел да извършва само действия на обикновено управление, но не е можел да отдава под наем за срок повече от три години. Съгласно чл.32, ал.1 от ЗС управлението и ползването на общата вещ се извършва по правило по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ. Когато вещта или имотът се намират в режим на съсобственост, действията на разпореждане се извършват със съгласието на всички съсобственици. В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл.229, ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. В случая, със сключването на договор за наем за срок повече от три години е нарушена разпоредбата на чл.229, ал.2 ЗЗД, поради което клаузата за срока на ползване се явява нищожна на основание чл.26, ал.1, предложение първо ЗЗД, поради противоречието й със закона и по силата на чл.26, ал.4 ЗЗД бива заместена от повелителната норма на чл.229, ал.2 ЗЗД, т.е. следва да се приеме, че сключеният договор за наем е със срок от три години.

Основните възражения на ответното дружество са в насока, че договорът следва да се счита като договор за аренда, че отговаря на всички изисквания и съдържа нужните реквизити, по който страните са изпълнили основните си задължения, поради което и не е нищожен. Съдът намира възраженията за неоснователни. ЗАЗ е специален закон, уреждащ арендните отношения, а в случая е сключен договор за наем, независимо, че негов предмет е земеделска земя, поради което са приложими разпоредбите на ЗЗД относно наемните отношения.

         По изложените вече съображения съдът намира, че действието на договора е прекратено с изтичане на тригодишния срок, или на 01.10.2017г. С прекратяването на договора за ответника - наемател възниква и задължението за връщане на наемодателя на имотите, негов предмет, или предвид прехвърлянето им на ищците по делото, ответникът следва да бъде осъден да им предаде фактическата власт върху недвижимите имоти.

         При този изход на делото и предвид направеното от ищците искане, на същите следва да се присъдят направените по делото разноски в размер на 1 434.50 лв., по представения списък по чл.80 ГПК.   

         По изложените съображения съдът

        

Р   Е   Ш   И:

 

         ОБЯВЯВА за нищожна поради противоречието й със закона клаузата за уговорения срок по т.ІV на сключения между К.Н.К., чрез пълномощника П.Г.Т. и ЕТ „***”, в качеството им съответно на наемодател и наемател, договор за наем на земеделски земи от 23.04.2015г., с нотариално заверени подписи на страните, рег.№ *** от 24.04.2015г. на Нотариус рег.№ *** на Нотариалната камара, вписан с вх.№ ***г., по силата на който на наемателя са предоставени за временно и възмездно ползване недвижими имоти – нива с площ от 13.493 дка, находяща се в местността „***”, съставляваща имот № 040031 в землището на с*** и нива с площ от 12.496 дка в местността „***”, съставляваща имот № 042059 в землището на с.***, за срока над три години до договорения срок от 20 стопански години.

         ОСЪЖДА ЕТ „***”, ЕИК 115178935, със седалище и адрес на управление с.***, със собственик П.Г.Т. да предаде на К.С.М., ЕГН ********** и М.Т.М., ЕГН **********, и двамата от с.*** фактическата власт върху недвижими имоти /земеделски земи/, предоставени на ответника за временно и възмездно ползване с договор за наем на земеделски земи от 23.04.2015г., с нотариално заверени подписи на страните, рег.№ *** от 24.04.2015г. на Нотариус рег.№ *** на Нотариалната камара, вписан с вх.№ ***. - нива с площ от 13.493 дка, трета категория, находяща се в местността „***”, съставляваща имот № 040031 в землището на с.***, ЕКАТТЕ ***, при граници и съседи: имот № 040016 нива, имот № 040017 нива, имот № 000262 полски път, имот № 000266 полски път, имот № 040030 и нива с площ от 12.496 дка, втора и трета категория, в местността „***”, съставляваща имот № 042059 в землището на с.***, ЕКАТТЕ ***, ***, при граници и съседи: имот № 042056 нива, имот № 042058 нива, имот № 042044 нива, имот № 000255 полски път, имот № 042057.

         ОСЪЖДА ЕТ „***”, ЕИК 115178935, със седалище и адрес на управление с.***, със собственик П.Г.Т. да заплати на К.С.М., ЕГН ********** и М.Т.М., ЕГН **********, и двамата от с.*** сумата от 1 434.50 лв. /хиляда четиристотин тридесет и четири лева и 50 ст./ направени по делото разноски.

 

 

Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд Пловдив в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

                                                                             РАЙОНЕН СЪДИЯ:   /П/

 

Вярно с оригинала!

ДГ